前言

兰州公积金二套房贷上调，明确“保一限二禁三”政策，强调房住不炒基调不变。

兰州市场当前处于盘整期。4月土地成交规模上升，供应端收缩；4月各项目以去库存为主，商品住宅新增供货规模收缩，以价换量政策及积压需求释放催化成交上涨。当前蓄客难度增加，后续客户观望情绪或将加重，主城功能三房产品为成交主流。

预期二季度各房企为完成半年销售任务，开盘加推动作将加快，多层次多主题营销活动吸客，市场竞争加剧。

降息、落户、保就业等对冲政策持续，“房住不炒”主基调不变，地方政策低调优化。全国市场技术性反弹后出现回落，三四线城市回落更为明显。兰州市出台支持租赁市场，鼓励商改租政策，逐步完善居民住房体系，强调房住不炒基调不变，预期住宅窗口执行端解限将低调释放。

年4月9日

年4月17日统计局公布3月全国城镇调查失业率为5.9%，较2月有所回落，但仍处高位，中小城市失业率更为严峻；一季度全国城镇新增就业累计同比下降29.3%，为年以来同期最低；就业压力亦传导至收入，一季度全国居民人均可支配收入实际同比增长-3.9%。政治局会议提出“六保”，其中保居民就业排在首位。

年4月20日我国货币环境进一步宽松，近期政策利率（OMO、MLF)连续分别下调20BP，一季度GDP同比下降6.8%，房地产开发投资及销售面积同比分别下降7.7%和26%，降幅较1-2月有所收窄。4月17日政治局会议再提房住不炒，4月一年期LPR进一步下调20BP，而五年期LPR维持非对称下调，下调10BP。

兰州市政府网站发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》

4月14日兰州市政府网站发布《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》，明确指出，兰州市将以实现全市人民"住有所居"为目标，加快构建"多主体供给、多渠道保障、租购并举"的住房制度，逐步解决好住房发展不平衡、不充分问题。旨在重振营商环境，支持租赁市场，鼓励商改租盘活存量。

公积金二套房房贷利率上浮10%，强调房住不炒基调不变

4月16日兰州住房公积金中心出台《兰州住房公积金管理中心调整个人住房贷款政策》为进一步明确“保一限二禁三”政策，按照住建部、财政部、中国人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》精神，兰州住房公积金管理中心对首套房及二套房贷款认定规则进行了调整，并于年4月起实施。按照中心首套房及二套房认定标准，对购买第二套住房申请住房公积金贷款的，贷款利率实行上浮，即在同期首套住房公积金个人住房贷款利率的基础上上浮10%，即5年以下（含5年）的年利率为3.%，5年以上的年利率为3.%。

利好兰州榆中G线清水驿至傅家窑公路将建,投资.8亿，连接兰州大学（榆中校区）。

4月17日G线清水驿至傅家窑公路工程起于榆中县清水驿乡，与G线顺接，途经夏官营镇、金崖镇、定远镇、桑园子村、什川镇、止于皋兰县忠和镇，与已建兰秦快速路相接，全长62.41公里。同步建设兰州大学连接线1.9公里。估算总投资.8亿元。建设起止年限为年—年。

兰州红古川海大桥与滨河路连接公路规划选址公示，项目规划1.Km

4月22日红古区交通运输局拟建的红古区川海大桥与滨河路连接公路项目，拟选位置位于兰州市红古区海石湾镇上海石村，拟建项目建设内容包括川海大桥与滨河路的2条连接线及滨河西路段（滨河西路顺接滨河中路的一部分）滨河西路位于川海大桥西侧，起点位于川海大桥下，与在建的滨河中路K0+处顺接，规划路线总长0.3Km。本项目规划路线总长1.Km。

兰州雁青黄河大桥计划年开工建设

4月10日根据兰州市城建计划安排，北环路东联络线（含雁青黄河大桥）工程由兰州建设投资（控股）集团有限公司负责实施，目前该项目正在进行施工图设计阶段，在项目建设资金落实的情况下，计划年开工建设。

兰州甘肃煤炭大院片区棚改项目计划6月启动征收工作（汽车东站附近）

4月12日，甘肃煤炭大院片区棚户区改造建设项目位于兰州市城关区天水路与麦积山路交界处，南邻民主东路，西邻兰州交运集团第四客运公司，总用地面积约.7㎡（合约73.87亩）。概算总投资32.2亿元。建设起止年限年-2年。

土地市场

1-4月土地量涨价降，“先成交后供地，底价摘地”占总量90%以上。4月品牌房企择优勾地且兼具规模，中小房企仅参与较低质素土地拍卖，预期后期政府为缓解财政收入受疫情冲击的压力，将大概率推出好地，但房企拿地将趋于理性，土地市场热度上升幅度有限。

1-4月兰州整体土地供应建面万㎡，同比下降8%，成交建面万㎡，同比增加58%，成交楼面价万㎡，同比降低12%。1-4月兰州市土地供应收缩，成交规模同比大幅增加，以住宅类土地为主，楼面价结构性下降。

4月土地市场恢复正常，供求规模高于去年同期，品牌房企收获前期意向土储，主城核心区域商业地块流拍，房企拿地态度趋于谨慎。预期后期政府为缓解财政收入受疫情冲击的压力，将大概率推出好地，但房企拿地将趋于理性，土地市场热度上升幅度有限。

1-4月兰州土地成交以纯住宅土地为主，成交建面.68万㎡，占比57%，第二为工业土地，成交建面万㎡，占比30%，第三为商办土地，成交建面75万㎡，占比13%。

1-4月兰州住宅+商办成交建面为.24万㎡，其中住宅土地.67万㎡，占比80.94%，商办土地74.56万㎡，占比19.06%。

4月土地成交集中主城区，共成交20宗商办+住宅土地，占地面积为67.45万方，建筑面积为.57万方，成交总价28.13亿元，成交均价.81元/㎡。其中兰州碧桂园意向勾地亩，富力进驻安宁商务区，竞得土地亩。品牌房企择优勾地且兼具规模，中小房企仅参与较低质素土地拍卖。

商品住宅市场

4月去库存为主，以价换量催化成交上涨，近郊刚需盘为主要支撑。去化周期处于正常水平。预期各房企为完成半年销售任务，开盘加推动作将加快，多层次多主题营销策略催化成交，市场竞争加剧。

1-4月兰州商品住宅供应面积万㎡，同比增加30%，成交面积万㎡，同比增加17%，成交均价元/㎡，同比增加8%，成交金额亿元，同比增加27%。前四个月量价阶段性恢复原因：①碧桂园、万科为代表，将12月的成交在1月集中转签，拉高数据；②有效供应激增，成交水涨船高；③疫情缓解出现的短暂窗口，集中消化了一季度的蓄客。

4月各项目以去库存为主，各项目以价换量策略及积压需求释放催化成交。预期5月起各房企为完成半年销售任务，开盘加推动作将加快，多层次多主题营销策略催化成交，市场竞争加剧。

各区域成交分化，主城近郊及近城郊区成交表现良好。城关区主要成交主力为兰州碧桂园、兰州新区为绿地、七里河区为品牌房企合力，刚需低总价产品为成交主流。

4月成交量前四区域货量充足，成交贡献主要依靠刚需盘。

1-4月全市商品住宅80-㎡成交面积占比59.28%，较去年同期上涨3个百分点，面积段结构小幅扩大，刚需产品仍为主流。

1-4月全市商品住宅80万元以下成交占比49.53%，较去年同期下降3个百分点，万以上成交占比18%，较去年同期上涨4个百分点，低总价产品占比小幅缩减。

整体表现：4月商品住宅库存万㎡，库存微降，去化周期为13.2个月（12个月均）去化处于正常水平；

去化周期调整：以近6个月月均去化61万㎡为参数，调整后去化周期为13.6个月（6个月均）。

市场监测

4月各项目来访增幅高于成交，主要因各项目大型活动及多样案场活动催化客户到访，但转化率低位运行，成交周期延长。开盘节奏缓慢，小续小开成为主流，规模蓄客难。预期5月起各项目陆续放量，6月将是市场竞争红海。

疫情缓解后，项目以小续小开为主，1-4月共8个项目开盘，开盘去化率50%-60%，同比

去年平均下降20个百分点。同一项目如华润，4月较3月去化率下降40%，蓄客周期由1个月拉长到2个月，成交周期由7天普遍延长到15天。客户资金不足、周转能力下降、观望情绪加重是主要原因。1-4月各项目集中开盘较少，大部分拿证及推，单次供货套以内（1栋），首开去化率同比下降，续销为主。

品牌房企糅合全民营销、认购优惠、推荐佣金等政策，催化客户成交。

年1-4月碧桂园成交金额19.11亿元，排名第一，保利成交金额10.63亿元，排名第二，恒大成交金额9.52亿元，排名第三。

万达、万科、中海、绿地等品牌房企举办发布会，以此来宣传新项目和为品牌价值起势。