酒店人跨界公寓的剧本，日前又有了新看点。

6月7日，魔方生活服务集团（以下简称魔方）宣布，铂涛酒店集团创始人郑南雁正式出任魔方董事长。魔方表示，郑南雁在商业领域、连锁酒店等行业有着非常丰富的经验和令人瞩目的成就，出任魔方董事长后，郑南雁将凭借其成功的创业经验、创新的经营理念，为魔方的未来发展助力，加快实现魔方愿景，成为长租公寓行业的领导者。

万亿级市场恰逢政策红利，资本连续押注的头部玩家，搭档酒店业风云变幻的主要参与者，这不免再次引发业者的无限遐想——早前公寓业多有这样的期待，对标国内几大经济型酒店集团的“芳华”过往，公寓将沿袭其发展路径，并最终迎来属于自己的黄金时代。

3年前引爆国内酒店业的那场“世纪并购”，让身为铂涛创始人的郑南雁自此“光环加身”。而这次与魔方的闪电牵手，又能否让彼此“相互成就”？

冰火两重天？

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年成立，至今已落地20个城市、门店数百家、房量近4万间——不论从进场时间还是现有规模看，魔方都算得上公寓业的头部玩家。与此相对应，受资本“青睐”似乎也顺理成章。

据公开报道，魔方曾连获多轮融资——年获华平万美金B轮融资；年，华平追加近1.4亿美金投资；年完成由中航信托领投、华平跟投的C轮3亿美金融资；年，魔方首单ABS获准发行，募资3.5亿元。

一路狂飙的魔方，对行业而言可能已经具备某种范式性意义。但剥开表层聚焦核心——在行业盈利问题待解的现阶段，玩家的扩张进度是否等同于运营能力的提升？激进的规模化如何确保良性且可持续？资本对公寓品牌的估值怎样才能理性回归？

尽管距离上轮融资已2年多，近期报道显示，魔方正竭力为其运营能力正名。

针对目标客群，“各细分市场魔方均已涉足，租户为城市白领、精英、蓝领等”；论产品打磨，“我们有一支产品研发团队，每年会出不同产品的SOP、设计更新，每月会有不同产品的迭代”；谈及入住率，“魔方公寓开业3到6个月基本就已经是成熟门店，出租率能达到90%到95%”；聚焦最终的项目回报，“单间装修成本5～6万，非租金营收占比超10%，整体利润率为20%，回本周期4～5年”。

“财务规划上我们可以说是非常稳健。”魔方CEO柳佳谈到，目前长租公寓依然处于蓝海，魔方的利润主要用于扩张，为了加速市场布局，需要用自有资本、股本甚至利用租金收入、进行ABS融资来进一步投入，“年，魔方预计增加5～8万套房源”。

魔方的“举重若轻”与行业的基本面大相庭径。目前，摆在一众公寓玩家面前的共性问题是：无论怎么做模型调整，行业以租金差为主要盈利点、且该差价难以覆盖运营成本的现实无法改变。

以窝趣为例，据此前数据显示，年公司净利润亏损达万元，年扩大至万元，截至年前3个月，净利润亏损达万元；至于另一“明星”玩家新派，尽管其在年初宣布获得华住数千万投资，但渤海汇金发布的报告显示，截至年12月31日，新派公寓运营主体青年乐的总资产约万元，净资产仅剩.4万——换种表述，公司负债率已近90%。

尽管柳佳以“公寓不盈利就是耍流氓”作出表态，但以同行数据作对比，魔方的运营和资金链现状是否真有那般乐观？作为一个非上市公司，其真实的运营数据虎鲸Media无从得知。但从部分线索中，或许可以管中窥豹。

融资疑点缠身

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事实上，C轮的3亿美金融资该算是魔方的高光时刻。但对于此次融资，有些细节却颇显“迷离”。

首先，这次融资到底是中航信托入股，还是魔方发债？

21世纪经济报道曾指出，该融资实际上是以A类信托单位认购LP与B类存托单位发放贷款的形式设置的，即“股＋债”。中航信托为此发行了一只名为“中航信托小圆点天启号魔方公寓集合资金信托计划”（后简称“天启号魔方公寓”）的信托产品，总规模15.25亿元，首期5.25亿元于3月22日发行，24个月，年利率8%，当日即完成认购。

虎鲸Media就此向魔方核实具体情况，魔方方面对此未作回应。

其次，如果是债，为何同一个信托产品，第一批次5.25亿质押的是魔方（中国）股权，后续批次却换成了魔方公寓旗下子公司股权？

21世纪经济报道指出，魔方此次C轮融资，中航信托通过信托认购，将持有魔方中国18%的股份。另外，按照信托产品股权质押一般达到30%－50%的质押率来匡算，魔方中国自有股权或许已大部分质押给了中航信托，因为华平投资已经持有63.69%控股魔方中国的境外上市主体——魔方公寓（开曼）。

但据了解，“天启号魔方公寓”余下的10亿产品，其风控、增信栏换成了魔方（中国）项下7家子公司提供股权质押，创始人葛岚、陆欣提供保证担保，该产品详情在中航信托